Pokud se chystáte pronajímat byt a chcete mít co nejlépe ošetřenou smlouvu s budoucím nájemcem, spolu s advokátem Romanem Tomkem z kanceláře SEDLAKOVA LEGAL jsme pro vás připravili všechna doporučení včetně toho, jaké povinnosti má nájemce a jaké pronajímatel. Nezapomněli jsme ani na to, co dělat, když nájemník přestane platit.
Na co myslet, když připravujete nájemní smlouvu
Tím, že většinu otázek řeší zákon, nesmí se pronajímatel od těchto ustanovení odchýlit. Jsou však body, na které je dobré pamatovat.
- I když je to standard, je dobré upozornit na sjednání jistoty. Jistota totiž neplyne přímo ze zákona a musí být sjednána, a to až do výše 3 nájemných. Vedle jistoty lze sjednat i smluvní pokutu, ale tato v součtu s jistotou opět nesmí přesáhnout 3 nájemné. Obecně se z praxe více osvědčuje jistota, protože tu lze využít v případě nehrazení nájemného nebo při vzniku škod, ale především jde o částku, kterou pronajímatel má k dispozici. Smluvní pokutu naopak musí požadovat a případně na nájemci vymáhat, pokud není uhrazena dobrovolně.
- Dobré je též sjednat si možnost prohlídek, a to nejen před skončením nájmu (která plyne ze zákona), ale i v jeho průběhu. Podmínky prohlídek musí být rozumné, tedy ideálně po upozornění nájemce a v běžnou denní dobu.
- Dobré je také do smlouvy stanovit počet osob, kolik může v bytě žít. Toto může pomoci v případě výpovědi. Pokud totiž nájemce tento bod poruší, lze argumentovat porušením základní povinnosti užívat byt řádně. Počet osob by ale měl být nastaven objektivně, tedy ne omezit například na 1 osobu u bytu 4+kk.
- Často se také dává povinnost sjednat pojištění domácnosti a tuto lze určitě doporučit.
Jaké jsou povinnosti nájemce nemovitosti?
Nájemce má v podstatě tři základní povinnosti, plynoucí přímo ze zákona.
- První je hradit platby spojené s nájmem, tedy nájemné a případně zálohu na služby (pokud cena služeb není sjednána paušální platbou v rámci nájmu) a jistotu (pokud je ujednána, což je pravidlem).
- Druhá povinnost je byt užívat řádně, k určenému účelu (bydlení, ale pokud to není neúměrné, tak může i k podnikání, tedy například tam může mít kancelář, ale už ne hlučnou výrobu) a dodržovat pravidla chování v domě (typicky jsou sepsána v domovním řádu nebo v nájemní smlouvě, a pokud ne, tak obecná pravidla slušného chování).
- Poslední povinnost se týká péče o byt. Nájemce má provádět drobnou údržbu a opravy a u větších má povinnost předcházet škodám tím, že pronajímatele včas upozorní na potřebu opravy.
Nájemce může mít i další povinnosti, které si sjedná s pronajímatelem. Těchto může být celá řada, ale vždy platí, že nesmí nájemce neúměrně zatěžovat. Mezi typické povinnosti, které se sjednávají, je mít pojištění domácnosti, nebo umožnit pronajímateli kontrolu bytu v rozumných intervalech.
