Mnoho samoprodejců se domnívá, že prodat nemovitost není žádná věda. Do prodeje se vrhají po hlavě a až v průběhu obchodu zjišťují, že je potřeba ošetřit spoustu věcí. Nejen mít perfektně připravenou kupní smlouvu, ale i smlouvu o smlouvě budoucí a hlavně mít zajištěnou úschovu kupní ceny. Předtím je ale vhodné nechat si udělat technickou inspekci nemovitosti a důkladně prověřit zájemce o koupi. Na co vše si dát pozor, abyste nakonec neskončili bez nemovitosti i bez peněz? Věnujte pozornost následujícím řádkům.
Také jste si mysleli, že poté, co najdete kupce pro svou nemovitost, máte vyhráno? Opak je pravdou, teprve tehdy přicházejí na řadu ty nejdůležitější kroky. Začněme ale popořadě. Co vše je třeba udělat, aby prodej nemovitosti proběhl hladce a bez starostí?
1. Technická inspekce nemovitosti
Lámete si hlavu nad tím, proč nechat nemovitost posoudit profesionálem před samotným prodejem? Pak zřejmě nevíte o tom, že kupci vaší nemovitosti si mohou po dobu pěti let od podpisu smlouvy nárokovat zpětnou slevu, pokud objeví technické závady a skryté vady, které jste zamlčeli. A je jedno, zda jste o nich nevěděli ani vy sami. V případě objevení závad budou mít kupci ze zákona na finanční náhradu nárok. Požadovat proplacení nákladů spojených s opravou jim umožňuje zákon. V praxi se tomu děje čím dál častěji, nechte si proto vyhotovit technickou inspekci nemovitosti certifikovaným inspektorem. Od něj po důkladné prohlídce obdržíte technický výstup, kde bude podrobně sepsán aktuální stav a kondice vaší nemovitosti i případná budoucí rizika. Všechny tyto parametry byste měli zanést do kupní smlouvy, abyste byli chráněni.
2. Prověření zájemců o koupi
Profesionální realitní makléři před prodejem nemovitosti důkladně prověřují zájemce. Díky standardizovanému rozhovoru často poznají, zda je zájemce seriózní a nejedná se pouze o bytového turistu, nebo dokonce tipaře či zloděje. Nahlížejí také do registru dlužníků a ověřují u banky, zda zájemce dosáhne na hypotéku. Jednat pouze s prověřeným kupujícím je ve vašem nejvyšším zájmu. Představte si, že budete blokovat nemovitost pro potenciálního kupce, který po dlouhých průtazích nedosáhne na úvěr? Takto ztrácíte nejen čas, ale i peníze. Čím déle je nemovitost na trhu, tím méně důvěryhodně působí. Zvažte proto, zda nebude lepší svěřit prodej profesionálnímu realitnímu makléři, který zná všechny metody, jak kupující prověřit.
3. Smlouva o smlouvě budoucí nebo rezervační smlouva
Konečně jste si po dlouhých přípravách, inzercích a prohlídkách plácli s kupujícím? Pak je nanejvýš vhodné vaši společnou dohodu nějak stvrdit. K tomuto účelu slouží buď smlouva o smlouvě budoucí nebo rezervační smlouva. Jedná se o oficiální příslib k uzavření smlouvy kupní, pokud nemůže být uzavřena okamžitě (například kvůli čekání na vyřízení hypotéky či dědictví). Jaký je mezi nimi rozdíl?
• Smlouva o smlouvě budoucí
Smlouva o smlouvě budoucí má jasně stanovené náležitosti zákonem. Slouží jako jakási pojistka a ujištění obou stran (jak prodávajícího, tak kupujícího), že v budoucnu uskuteční obchod (prodej/nákup nemovitosti). Její součástí by mělo být i zaplacení zálohy na kupní cenu. Tato rezervační jistina je v podstatě první splátkou kupní ceny. Smlouva by měla obsahovat také ujednání o smluvní pokutě, kdyby si to některá ze stran rozmyslela. V případě kupujícího může být smluvní pokutou samotná rezervační jistina, proto mějte všechny tyto případy ve smlouvě ošetřené. Rezervační jistina se pohybuje obvykle mezi 5–10 % z prodejní ceny.
Pokud se obchod neuskuteční, tyto peníze vám poslouží k úhradě nákladů nevydařeného obchodu i pokrytí ztráty drahocenného času. Nezapomeňte také popsat podmínky možností odstoupení od smlouvy. Smlouva o smlouvě budoucí by měla obsahovat mimo jiní kupní cenu, termín podpisu kupní smlouvy, termín zaplacení nemovitosti, termín předání nemovitosti atd. Doporučujeme vám poradit se s advokátem. Pokud využíváte služeb realitního makléře, budete mít veškeré právní úkony už v ceně provize. Rezervační poplatek pak zájemce posílá na účet realitní kanceláře, což je i pro mnoho kupujících zárukou větší jistoty, než zasílání peněz na účet přímo majiteli.
• Rezervační smlouva
Rezervační smlouva je na rozdíl od smlouvy o smlouvě budoucí listina, jejíž náležitosti nejsou stanoveny zákonem. Slouží jako podklad a k domluvení přesných podmínek prodeje. Těmi jsou termín podpisu kupní smlouvy, výše rezervační jistiny, přesná výše prodejní ceny, způsob a termín úhrady, datum předání nemovitosti apod. Pro kupujícího je rezervační smlouva jistotou, že bude nemovitost prodána právě jemu, pro prodejce zase závazkem k prodeji. I zde vám doporučujeme vybrat od zájemce rezervační poplatek neboli první splátku kupní ceny nemovitosti, jak bylo popsáno výše.
4. Podpis kupní smlouvy a úschova kupní ceny
Jde o peníze, jde do tuhého! Nervózní přitom mohou být obě strany. Prodávající chce mít jistotu, že za svou nemovitost dostane dohodnutý obnos peněz. Kupující se zase obává, aby za své celoživotní úspory získal nemovitost a ta byla skutečně přepsána na jeho jméno. Jak co nejlépe celou situaci zajistit? Bezpečnost obchodu stojí a padá na perfektně připravené kupní smlouvě a úschově kupní ceny. Kupní smlouvu by měla připravit renomovaná advokátní kancelář, jež by se měla nejlépe ujmout i advokátní úschovy.
Díky úschově bude mít prodávající jistotu, že kupní cena bude kupujícím zaplacena ještě před podáním návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Kupující zase nemusí mít obavy, že nepřijde o peníze v případě, kdyby nemovitost nebyla na jeho osobu přepsána v katastru nemovitostí. Seznam advokátů a advokátních kanceláří, zapsaných v seznamu České advokátní komory, najdete pod odkazem vyhledavac.cak.cz. Vždy poskytovatele advokátních služeb řádně ověřte a pamatujte na to, že převod nemovitosti bez úschovy kupní ceny je vysoce rizikový!
5. Nezapomeňte na daňová přiznání
Ani zdárně ukončeným obchodem starosti nekončí. Myslet je třeba na podání daňových přiznání. Pro kupující máme dobrou zprávu – daň z nabytí nemovitosti byla zrušena. Pravidelné platbě daně z nemovitých věcí se ale nevyhnou, přihlásit se k ní však musí ze zákona sami. Prodávající zase bude muset pravděpodobně platit daň z příjmu z prodeje nemovitosti. I tady ale existuje řada výjimek, kdy jste od daně osvobozeni. Více se dozvíte v našem článku o daních, které se vážou k nemovitostem.
Jak sami vidíte, pouze zajištění bezpečnosti obchodu se skládá z mnoha odborných činností. Připravit si také budete muset nemalou finanční hotovost na zaplacení advokátních služeb, a to nepočítáme váš drahocenný čas, který nad vedením obchodního případu strávíte. Zvažte proto služby profesionálního realitního makléře RE/MAX G8 Reality, který vás celým procesem provede v klidu, bez starostí a bez nutnosti finančních výdajů. Veškeré tyto služby budete mít zahrnuty v ceně provize. RE/MAX G8 Reality spolupracuje s pouze léty ověřenými advokátními kancelářemi, které se specializují na realitní právo. Makléř vám navíc poradí s daňovými povinnostmi, nehledě na to, že díky jeho službám můžete nemovitost prodat o desítky procent dráž.
