Při prodeji nemovitosti se vše točí kolem tří nejdůležitějších faktorů – přípravy, času a peněz, bezpečí. Vše perfektně připravit, poté prodat v nejlepším čase, za co nejvyšší cenu a s jistotou, že vše dobře dopadne. Připravili jsme pro vás návod, ve kterém vás prodejem provedeme krok po kroku.
1. Příprava
Správné ocenění nemovitosti
Kolik si za nemovitost říct, aby to nebylo ani málo, ani moc? Mnoho prodejců se domnívá, že je lepší cenu nadhodnotit, slevovat můžete přeci vždy. To je ale velký omyl – nadhodnocená nemovitost nepřiláká zájemce a vy tak ztrácíte čas. Ve chvíli, kdy začnete zlevňovat, už vaše nabídka v očích kupců vypadá nedůvěryhodně a může se z ní stát tzv. „ležák“ – realitní profesionálové takto přezdívají neprodejné nemovitosti. Tato strategie vás ve finále o velkou část peněz může připravit stejně jako samotné podhodnocení nabídky. V průběhu obchodu bývá také často problémem snaha kupujících o slevě vyjednávat – musíte si být proto jisti, že vaše cenotvorba je postavena na solidních základech.
Jak tedy správně nemovitost ohodnotit? Základem je podrobná analýza právě nabízených nemovitostí na trhu, nahlédnutí do placené aplikace Cenových map, to vše doplněno cenovou analýzou již prodaných nemovitostí, tedy za kolik se reálně nemovitosti ve vaší lokalitě prodaly. Cenové mapy totiž nedokážou reflektovat aktuální stav nemovitosti či vybavení, stejně tak si nemůžete být jisti nabídkami na trhu, zda jsou ceny nastaveny konkurenceschopně. V případě stanovení prodejní ceny vám proto doporučujeme obrátit se na prověřeného makléře ve vašem okolí, který má ke všem těmto datům přístup.
Atraktivní vzhled na prvním místě
V dnešní době je velice důležité mít krásně zpracovanou prezentaci nabídky, která zájemce o koupi přiláká na první pohled. Většina lidí dá na první dojem, který na internetu můžete udělat pouze jednou. Prvním krokem je proto tzv. homestaging, tedy designová úprava nemovitosti, dekorace a vyklizení všech věcí denní potřeby. Pokud si sami s tímto úkolem nevíte rady, je vhodné ke spolupráci přizvat designéra, který se tomuto oboru věnuje.
Poté následuje focení nemovitosti – profesionálně zpracované fotografie upoutají pozornost v záplavě nabídek, vsaďte proto na fotografa se specializací a referencemi. Využít byste ale měli všechny moderní technologie, jakými je zpracovaný půdorys, videoprohlídka či virtuální 3D prohlídka. A proč? Díky těmto nástrojům si vaší nemovitostí mohou zájemci projít doslova naživo z klidu domova a ozvou se vám už jen skuteční kupci, kteří mají o nemovitost zájem… A vy tak nebudete ztrácet drahocenný čas!
Kromě líbivé vizuální prezentace je potřeba myslet i na poutavý a originální text, který do detailu popíše přednosti vaší nemovitosti. Zdůrazněte fakta i veškeré náležitosti, stejně velkou pozornost věnujte vykreslení atmosféry nebo zmiňte zajímavosti, které mohou noví majitelé ocenit.
Zařiďte, ať jste vidět…
Na českém trhu existuje několik nejvýznamnějších realitních portálů, kde byste měli svou nemovitost uveřejnit. Jako jednorázový inzerent zde bohužel máte o něco vyšší cenu na rozdíl od realitních kanceláří a makléřů, kteří již mají nastaveny množstevní slevy. Bez inzerce ale nemovitost neprodáte, proto se pusťte do díla, na všech vybraných portálech se zaregistrujte a nabídku uveřejněte. Připravte si k tomu dalších několik tisíc Kč a trpělivost. V průběhu inzerce doporučujeme nabídku topovat, aby se ve výpisu nemovitostí uveřejňovala na předních pozicích.
Z našich analýz je patrné, že často nemovitost kupují lokální obyvatelé, kteří hledají nemovitost v místě, kde žijí. Neopomeňte proto i lokální marketing. Informujte o prodeji své sousedy a známé, na dům umístěte prodejní plachtu, případně rozmístěte letáčky do okolních provozoven.
Profesionální makléři se v dnešní době věnují online marketingu a reklamy na nemovitost uveřejňují na Facebook, Instagram, LinkedIn a další sociální sítě. Spolu s profesionály z marketingu připravují cílené ppc kampaně napříč internetem. Máte-li tuto možnost, rozhodně věnujte čas i online prezentaci!
2. Čas a peníze
Neplýtvejte časem, kde to není třeba
Slyšeli jste už někdy o bytových turistech? Jsou to lidé, kteří navštěvují nemovitosti, ale ve skutečnosti nikdy žádnou nekoupí. Velkou chybou samoprodejců je fakt, že na prohlídku nemovitostí berou kohokoliv, kdo se ozve na inzerát.
Profesionální makléři se ale věnují filtraci poptávajících – zájemce je potřeba důkladně prověřovat, zjišťovat dopředu, zda nemovitost vyhovuje jejich potřebám, vyptat se na způsob financování, ověřit, zda dosáhnou na případnou hypotéku a jsou pro banky bonitním klientem, či nahlédnout do seznamů insolvencí a registru dlužníků. Pokud tyto nástroje nemáte, můžete klidně ztratit dva měsíce čas s nesolventním zájemcem, který nakonec nedosáhne na úvěr či od smlouvy odstoupí, protože jste správně nenastavili rezervační podmínky.
Kdo by nechtěl prodat za co nejvíce peněz?
Existuje mnoho nástrojů, jak vytěžit z aktuální poptávky maximum. Jako samoprodejci zde budete trochu znevýhodněni, neboť realitní trh se velice rychle vyvíjí a zkušení makléři již vědí, jak celý proces zastřešit a co pro navýšení ceny udělat. My vám ale přesto několik jednoduchých tipů dáme.
Neprodávejte nemovitost prvnímu zájemci. Při větším zájmu o vaši nemovitost můžete uspořádat Open house neboli Den otevřených dveří. Pozvěte všechny zájemce na prohlídku v jeden den v určitých časových rozestupech. Chvíle, kdy se začnou potkávat mezi dveřmi, má značný psychologický efekt – uvědomí si, že nejsou sami a vy tak získáte prostor pro vyjednávání o ceně. Opět také ušetříte čas, protože se nebudete muset na každou prohlídku připravovat zvlášť.
Pokud bude mít zájem o koupi vícero poptávajících, sdělte jim, že nemovitost prodáte nejlepší nabídce. Každý bude mít možnost určit částku, kterou je maximálně ochoten zaplatit. Tímto procesem můžete finální prodejní cenu navýšit. Pro někoho ovšem nemusí být rozhodující pouze výše ceny, ale například způsob financování či rychlost transakce. Každý prodejce má tak možnost rozhodnout, co pro něj „nejlepší nabídka“ znamená v reálu.
Věděli jste, že profesionální makléři prodávají nemovitosti pomocí aukce, která může cenu navýšit až o 35 %? Zde už ale potřebujete znalosti profesionála a technickou platformu, která proces aukce zastřešuje.
3. Bezpečí
Ověřte stav nemovitosti a vlastnické vztahy
Předtím, než se vrhnete do prodeje nemovitosti, byste měli vyřešit veškeré nejasnosti kolem vašeho bydlení. Vyjasněte vlastnické vztahy, ošetřete případná zástavní práva, zajistěte výmaz v katastru a nezanesené stavby. Možná nevíte, že kupci vaší nemovitosti si mohou po dobu pěti let od podpisu smlouvy nárokovat zpětnou slevu, pokud objeví technické závady a skryté vady, o kterých jste se nezmínili.
Požadovat proplacení nákladů spojených s opravou jim umožňuje zákon. V praxi se tomu děje čím dál častěji, nechte si proto vyhotovit technickou inspekci nemovitosti certifikovaným inspektorem. Od něj po důkladné prohlídce obdržíte technický výstup, kde bude podrobně sepsán aktuální stav a kondice vaší nemovitosti i případná budoucí rizika. Všechny tyto parametry byste měli zanést do kupní smlouvy, abyste byli chráněni.
Ve finále jde do tuhého – o peníze!
Mít perfektně vypracované smlouvy, které reflektují jak zájmy prodávajícího, tak kupujícího je jedna věc. Stejně tak velkou pozornost byste měli věnovat smlouvám bankovním – tedy smlouvě úvěrové a zástavní, kterou by vám měl předložit kupující. Profesionální realitní makléři většinou kupujícím pomáhají s financováním – urychluje to proces a obě strany mají jasno, v jaké fázi se úvěr nachází. Pokud svého realitního makléře nemáte, hlídejte si i tyto smlouvy! O této problematice byste měli mít alespoň základní povědomí.
Posledním bodem je velice důležitá věc a tou je úschova kupní ceny, tedy peníze za vaši nemovitost. K úschově využijte pouze prověřenou advokátní nebo notářskou kancelář, která tyto služby poskytuje. Bankovní účty by měly být vytvořeny speciálně ke každému obchodu zvlášť a být napojena na jména klientů. V případě nenadálé události, kvůli které by nemohl advokát vykonávat své řemeslo, budete mít jistotu, že se ke svým penězům dostanete. Částka v úschově musí být rovněž pojištěna a každou transakci by měli nejlépe stvrzovat dva notáři nebo advokáti.
Jste překvapeni, jak náročný je proces prodeje nemovitosti? Možná jste neměli ani tušení, že se skládá z tolika odborných činností! Dobrou zprávou je, že certifikovaní makléři RE/MAX G8 Reality pro vás všechny tyto aktivity zajišťují v rámci provize od A do Z. Pokud chcete získat za svou nabídku co nejvíce peněz, a přitom mít jistotu, že budou veškeré transakce bezpečně ošetřeny, ozvěte se nám. Rádi vám pomůžeme!
